Особенности участков ИЖС

Прошедшие недавно ограничительные изоляционные меры натолкнули многих на мысль о переезде в собственный дом. Среди нескольких вариантов оформления земли наибольшей популярностью пользуется формат ИЖС. Что скрывается за этой аббревиатурой, каковы достоинства и недостатки такого надела, как правильно выбрать участок под ИЖС – эти и другие важные вопросы рассматриваются в нашей статье.

Расшифровка термина ИЖС звучит как «индивидуальное жилищное строительство». В настоящее время данный вариант оформления земли пользуется популярностью, причина – без лишних формальностей использовать землю практически под любое строительство и оформить ее в собственность. Собственник же имеет право прописаться в доме сам и прописать там же, кого пожелает. На само здание можно оформить юридический адрес.

ИЖС классифицируется как один из видов надела, на котором можно возводить одноквартирные жилые дома ограниченной этажности (не более 3 этажей, возможно наличие подвала). Разрешено строить кладовки, гараж, бытовые и хозяйственные постройки. Одноквартирный дом – это дом, в котором может проживать 1 семья.

Если позволяют размеры участка, можно развести огород, заниматься садоводством. А вот под разведение скота и птицы ИЖС не предназначен.

Землю под ИЖС можно выкупить у государства или получить бесплатно. На безвозмездное получение могут рассчитывать следующие категории граждан:

• семьи, воспитывающие 3 и более детей, не достигших совершеннолетия, при этом родители должны быть официально зарегистрированы, а семья – иметь статус многодетной;
• герои Советского Союза и Российской Федерации;
• кавалеры Ордена Трудовой Славы.

В ряде регионов в данный список включены и иные категории граждан.

Для получения всех необходимых разрешений нужно собрать определенный пакет документов, подать его в административный орган. Дождаться предоставления земли под строительство, после чего – оформить надел. Для его сохранения – начать строительство жилого дома на полученном участке в первые 3 года.

Процесс покупки земли под ИЖС у государства включает следующие действия:

• подача заявления в администрацию с просьбой выделения участка под ИЖС;
• решение о предоставлении надела под строительства (срок рассмотрения заявления – до 30 дней);
• при положительном решении администрации в СМИ выставляется объявление о проведении аукциона;
• после проведения публичного аукциона можно приступать к оформлению документов, при этом участие других участников аукциона необязательно.

Одно из основных преимуществ – возможность стать полноправным владельцем земли, использовать ее как личное домовладение и получить постоянную регистрацию. В этом главное преимущество ИЖС, из которого вытекает ряд других «плюсов»:

• сокращение налоговых вычетов и возможность оформить возврат на 13% от суммы сделки;
• более простая процедура подключения участка к инженерным коммуникациям;
• возможность оформить кредит под залог участка;
• возможность возведения хозпостроек, разведения сада;
• возможность оформления прописки и присвоения постройке юридического адреса;
• независимость от различных товариществ.

Поскольку участки под ИЖС обычно располагаются в черте города, это означает хорошую транспортную доступность, улучшенное качество дорог. При последующей продаже участок будет расти в цене, то есть растет рентабельность земли.

Как уже отмечалось, надел ИЖС находится в пределах населенного пункта, а потому к нему проводится муниципальное электричество, телефония, водоснабжение, канализация, электричество. Это еще одно преимущество ИЖС-участков. Собственнику не придется за свой счет ремонтировать дороги и коммуникации – это задачи муниципалитета.

Недостатками являются регламентированность площади и назначения земли, необходимость соблюдать нормы и формальности при покупке земли ИЖС. Так, согласно действующему законодательству после получения земли на ней не позднее, чем через 3 года, должно быть начато строительство. Запрещено использовать участок не по назначению. Это регламентируется 284 статьей Градостроительного Кодекса.

Если в течение 3 лет не было начато строительство жилого объекта, возникает риск безвозмездного изъятия участка государством. Исключение – период освоения земли, а также ситуации, когда по разным причинам (нужно будет подтвердить документально) строительство не могло быть начато в срок.

Также следует помнить, что основное назначение участка ИЖС – проживание, поэтому, если вы планируете разводить скот, заниматься пчеловодством, птицеводством, данный формат землевладения вам не подойдет.

Параметры участка определяются местными градостроительными регламентами. Это определено Статье 30 Градостроительного кодекса и подразумевает, что параметры (длина и ширина) участка определяются на том уровне администрации, которому принадлежит земля.

Существуют стандарты, которыми определяются максимальные и минимальны площади земли под ИЖС. Эти нормы актуальны только при условии, что наделы распределяются местными властями.

Размер надела зависит от следующих факторов: площадь региона и площадь свободных территорий в нем, численность населения и плотность застройки в черте города (села).

Как правило, в среднем минимальная площадь надела составляет 6–7 соток. В малозаселенных районах может достигать 10–12 соток.

Несмотря на то что параметры участка определяются местным управлением, существуют нормы, ниже которых площадь ИЖС не может быть. Согласно СНиПу площадь ИЖС не может быть менее 3 соток.

Каждый регион может установить свой норматив, не противореча при этом регламентам СНиПа, то есть площадь ИЖС может быть более 3 соток, но меньше – нет. Например, в Ленинградской области минимальная площадь – 10 соток.

Соответствие участка минимальным установленным параметрам – это очень важный показатель. Если надел имеет меньшую площадь, то его владелец не получит разрешение на строительство.

Что касается максимальной площади надела, то здесь нет жестких регламентов. Местные органы имеют право предоставить землю любой площади исходя из каждой конкретной ситуации. Самыми крупными по площади считаются наделы Подмосковья – до 30 соток.

Прежде чем начать строительство на земле ИЖС, потребуется составить проект будущего жилья и утвердить его в департаменте архитектуры населенного пункта.

Помимо плана, для получения разрешения на начало строительство необходимо:

• предоставить документы, устанавливающие право на ИЖС-надел;
• свидетельство об определении границ надела и разбивке строений, базовых осей и красных линий жилого объекта;
• кадастровый план участка;
• проект дома, который составляют сотрудники БТИ.

Если с документами все в порядке, собственник получает разрешение на строительство, срок действия которого равен 10 годам.

Прописаться и проживать в доме на законных основаниях будет можно после того, как его примут и подпишут соответствующие акты противопожарная, коммунальная службы и архитектор.

После того как получены акты – разрешения на эксплуатацию объекта, можно начинать делать регистрацию прав на объект. Для этого следует:

• предоставить тех. документы на жилую постройку;
• заполнить необходимые документы;
• оплатить госпошлину.

Требования к жилым и хозяйственным объектам определяются Земельным Кодексом, а также положениями СНиПа от 2001 года. Основные положения касаются размещения строений, расположения тех и иных объектов относительно друг друга. Рассмотрим наиболее существенные.

• Максимальная площадь построения составляет 1,5 тысячи м2.
• Высота зданий не должна превышать 20 метров.
• От здания до проезда или улицы со спокойным движением должно быть равно не менее чем 3 метра, до ближайшей дороги – не менее чем 5 метров.
• Расстояние между ограждением участка и домом – не менее 3 метров, между ограждением и хозблоками – не менее 1 метра.
• Туалет устанавливается не менее чем за 8 метров от соседей.
• При наличии блока для домашних животных он должен располагаться на расстоянии как минимум 4 метров от ограждения участка.
• Забор между соседними участками должен быть выполнен из непрозрачного материала, а его максимальная высота – 75 см (между соседями при взаимном согласовании можно установить и более высокое ограждение).
• Недопустимо возведение коммерческой недвижимости на земле ИЖС, возведенный жилой объект не может быть разделен на несколько объектов недвижимости.
• Дом возводится на одну семью, недопустимо строительство многоквартирного жилого объекта.
• При строительстве у водоема, реки или озера необходимо возводить усиленный фундамент.

Определенные требования существуют и для внутренней планировки дома. Так, высота потолков должна быть не менее 2,5 метра. Минимальная площадь гостиной – 12 м2, спальни – 8 м2, санузлов – 2,7 м2.

При покупке участка ИЖС рекомендуется проверить его с точки зрения определенных критериев.

В первую очередь обратите внимание, произведен ли процесс межевания в отношении выбранного участка. Как правило, обозначение законных границ надела производится продающей стороной, а покупатель получает кадастровый план и план топографической съемки. В последней указаны подземные коммуникации.

Наконец, стоит убедиться, что собственность не находится под арестом, за ней не числятся долги.

Выгоднее приобретать участок с центральным водоснабжением. Если такового нет, стоит обойти соседей и узнать детали бурения артезианской скважины. Также поинтересуйтесь, на какой глубине залегают воды, каков характер воды и почв и т. д. Важно понимать, что бурение – процесс ресурсозатратный, стоит сразу включить стоимость в потенциальные расходы на участок.

Еще один важнейший показатель, определяющий в том числе стоимость надела. Если цена подозрительно занижена, стоит обратить внимание на состояние и особенности почвы. Для этого проводят специальные исследования. Полученные в ходе них результаты пригодятся при выборе типа фундамента под дом и прочие разрешенные постройки.

При оценке качества грунта нужно обратить внимание на глубину пролегания грунтовых вод. Это можно сделать своими силами, используя ручной бур. Сделайте неглубокую скважину и оставьте ее на час-полтора. Если спустя это время в скважине соберется вода, это свидетельствует о том, что необходима дренажная система.

Стоит опросить соседей, как быстро уходит вода с их участков после таяния снега, ливней, нет ли случаев заболачивания почвы. Если планируете строить погреб, нужен такой участок, на котором не задерживается вода.

Оптимальный вариант – централизованная канализационная система. Наличие таковой влияет на стоимость участка в сторону ее повышения. При отсутствии централизованной канализации придется строить индивидуальную систему. Основная статья расходов при этом – качественный септик, так как санитарно-эпидемиологические службы крайне строго контролируют состояние сливных ям в частных домах.

В первую очередь нужно отправить запрос в местную администрацию, чтобы узнать, сколько кВт положено на 1 участок. Как правило, на дом площадью 200–300 м2 требуется 20–30 кВт.

Если в администрации только обещают провести свет, важно понимать, что сроки обещаний могут сдвигаться. Сможете ли вы подвести электричество или будете ждать, решать вам. Следует снова обойти соседей и из первых уст узнать, как обстоит дело с поставками электроэнергии.

Имеется ли к участку удобный подъезд? Каким он будет в период межсезонной распутицы и зимних снегопадов? Если планируете строить дом и прочие объекты, пригодны ли существующие подъездные пути для проезда крупногабаритной спецтехники (бетономешалки, КамАЗов)?

Подумайте, как вы будете добираться до города. Даже если вы имеете личный автомобиль, убедитесь, что от вашего дома можно добраться на общественном транспорте до значимых городских объектов.

Уточните у местных жителей, удобно ли им добираться до социально значимых пунктов, не образуются ли пробки в час пик.

Один из важных вопросов при поиске участка – его площадь. Оптимально, когда на 10 м2 постройки приходится 1 сотка участка. Например, если вы хотите возвести дом площадью 100 м2, то площадь надела должна быть не менее 10 соток.

Внутри участка обычно выделяют место под дом и придомовую территорию, зону отдыха и зону хозяйственных построек.

Обратите внимание на вид, открывающийся с участка. Лучше отказаться от покупки, если поблизости имеются промышленные предприятия, свалки, крупные автомагистрали. Неплохо запросить у администрации план будущей застройки интересующего вас района.

Посетите соседей, чтобы узнать больше о контингенте улицы, поселка. Уточните немаловажные детали: можно ли подключить интернет, каких поставщиков они выбирают для решения различных бытовых вопросов, насколько правдивые обещания дает администрация. Часто наблюдается картина, когда местные власти обещают капитальный ремонт дорог или открытие садика/магазина поблизости. Довольный покупатель совершает сделку, а по факту местные жители ждут реализации обещанного годами.