Выбираем участок под строительство дома

Купить участок с оглядкой лишь на низкую цену – значит, обречь себя на длительное преодоление более десятка серьёзных проблем. Это касается и трудностей с законностью сделки. На что обратить внимание при покупке земельного участка под строительство жилого дома, рассмотрим более подробно.

Размеры типовых дачных участков в большинстве случаев составляют 5-6 соток. Это квадратные или прямоугольные земельные наделы, распродающиеся государством, местными органами власти и иными собственниками (гражданами России и компаниями). В городских условиях со значительно большей плотностью населения наделы земли, оставшиеся после сноса старых домов и построек других типов, могут составлять 1-5 соток. Земельные участки, на которых раньше строились 2-3-квартирные дома с общими дворами, могут иметь и вовсе произвольную площадь, например, 2,2 сотки (10х22 м).

Если вам достался треугольный (у поворота) или неровный надел четырёхугольной формы, то со строительством жилой постройки (дома для постоянного проживания) могут возникнуть сложности. Имеет смысл сбить у продавца такого участка его реальную цену, например, на 30%, обосновывая такой «ценопад» нестандартной формой.

Пусть, например, имеется участок в виде прямоугольного треугольника, катеты которого равны 10 и 50 м. Площадь прямоугольника с такими сторонами была бы равна 500 м2 (5 соток). Допустим, достался участок треугольной формы со сторонами в 50 м. Гипотенуза бы такого треугольника была бы равна 51 м. Площадь – 2,5 сотки. Построить, скажем, дом размерами хотя бы 10х10 м на таком участке было бы затруднительно – строитель (и владелец) вышел бы за его границы. Поэтому владельцу пришлось бы делать дом узким, например, 4х8 м, а остальную площадь приспосабливать под сад, огород и подсобки – по современным нормативам дачного и загородного строительства, дом не должен впритык соседствовать с границей смежного участка.

Постройка оправдает себя на каменистых и чернозёмных почвах, которые являются закреплёнными. Глинистый холм, который может, к примеру, «уползти» при затяжных ливнях или при половодье горных рек, не выдержит строение – оно «уплывёт» вместе с ним. А также нельзя сооружать дом на песчаных почвах, например, если это барханы пустынь – перемещающиеся, мигрирующие с места на место пески попросту могут засыпать его.

Уровень грунтовых вод не должен проходить в непосредственной близости от поверхности земли. Высокий уровень залегания грунтовых вод представляет опасность для фундамента – полноценно гидроизолироваться от него не получится, и дом будет считаться затопляемым снизу, что резко усложнит его перепродажу.

Здесь правильнее поинтересоваться, где нельзя (не разрешено) строить. К таким землям относятся:

1. территория дорог – сюда входят трассы и железные дороги, включая их насыпи;
2. земли, отданные под многоэтажное жилое или производственное строительство;
3. территория, примыкающая к аэропортам, стадионам, АЗС или иным объектам социальной значимости;
4. места под линиями электропередачи, зона магистралей (трубопроводы, электрические и сигнальные кабели);
5. земля, незаконно захваченная на территории Лесфонда России;
6. земли, незаконно прирезанные у соседей;
7. стратегические высоты, отданные под телекоммуникации, военные объекты и другое;
8. мусорные и ядерные, военные полигоны;
9. полосы земли вплотную к кладбищам или на их территории;
10. территории очистных сооружений заводов и фабрик;
11. полосы земли ближе чем на 200 м от береговой линии рек, озёр и водохранилищ, морей и океанов.

Земля, пригодная для строительства дачного или загородного дома, должна обладать доступностью из близлежащих городов и населённых пунктов. Строить дом на опушке леса, даже если получено разрешение Лесфонда РФ, для постоянного проживания вряд ли кто будет – человек существо социальное. Быть отрезанным от остального мира в буквальном смысле не захочет ни один, если этот человек не отшельник. Тем не менее из каждой тысячи – или десятка тысяч – найдётся желающий приобрести землю для строительства дома, к примеру, в заброшенной деревне, которая всё ещё находится на кадастровой карте как земли населённых пунктов, а деревня официально и принудительно не расселена.

Другой пример – распространена продажа старых загородных домов малой квадратуры (до 20 м2), собственниками которых являются старики преклонного возраста от 70 до 90 лет, у них фактически нет сил вести своё хозяйство. Они распродают эти усадьбы, перебираясь в город. Такая категория старого жилья, в основном построенного на территории дачных некоммерческих товариществ в эпоху СССР, по состоянию на 2020 год, нередко торгуется в рамках 200-500 тысяч рублей.

Особую ценность сейчас приобретает дачная «вторичка» на рынке – в 2020 году она часто стоит не более нескольких сотен тысяч рублей. ДНТ и СНТ, на территории которых расположены эти дома, зачастую находятся в непосредственной близости от небольшого города, райцентра – всего в нескольких или паре десятков километров. В первую очередь обращают внимание на автобусное сообщение между райцентрами и/или регионами, где бы ни находился тот или иной дачный посёлок. Если рядом проходит трасса, недалеко есть автобусная остановка, то в город вы попадёте без особых проблем, не говоря о поиске места работы в нём. Конечно, тормозить автобусы можно и в любом месте, но далеко не каждый водитель согласится остановиться – это противоречит правилам дорожного движения. Если у вас есть автомобиль, мотоцикл, мопед, электросамокат или велосипед, вопрос транспорта в значительной степени решён.

Не стоит покупать участки в затерянных или малоосвоенных местах. Зачастую случается, что некий собственник (юрлицо) распродаёт участки, но застройка идёт с трудом – возможно, за год-два «построится» лишь один житель. Некоторые покупают участки по стартовой цене и перепродают их в 1,5-2 раза дороже. Например, участки изначально были распроданы по цене от 100 тыс. руб. за сотку, а новые владельцы через полгода перепродают их за 150-200 тысяч за эту же сотку. А если перепродажа затягивается до 10 лет, цена стандартного «пятисоточного» участка может перемахнуть далеко за миллион рублей.

Если в построенном 20-50 лет назад ДНТ вы нашли подходящую дешёвую «вторичку» от какого-нибудь давнего хозяина, то, проверив участок (и строение) на проблемы с законом и возможность залога, убедившись в отсутствии особых проблем «на месте», имеет смысл купить именно его. Цены на такую «вторичку» более чем демократичны и начинаются от 100-150 тыс. руб.

Проверьте, есть ли возможность подключиться к электричеству, водопроводу и газу. Если ДНТ (или коттеджный посёлок, КП) сравнительно новый или пока ещё не полностью застроен, идёт активное освоение его территории, то все три типа коммуникаций туда подходить должны. Территории сёл (не путать с дачными поселениями), кроме водопровода, могут также предложить подключение к общей канализации (стоку, проходящему под улицей).

Качество коммуникаций, несмотря на своевременный ремонт и поддержание их в исходном состоянии, должно быть на высоте. Даже в новых дачных поселениях, основанных несколько лет назад, бывают случаи, что свет отключается каждую неделю на сутки и более. Причина – ливень, ураган, возможно, снегопад. Коммунальные службы, обслуживающие районную электросеть, ссылаются на безопасность: при обрыве провода на магистрали может случиться серьёзное замыкание. Упавший провод становится источником утечки электроэнергии и шагового напряжения вокруг: невозможно безопасно подобраться к месту обрыва, не отключив магистраль из ближайшего распределителя, питающего эту ЛЭП (6 или 35 киловольт).

Важна и близость, примыкание к городу: если конкретное ДНТ подключено на тот же трансформатор (110-35 кВ), от которого питаются кварталы многоквартирных домов недалеко от городской черты, то частые отключения электричества не страшны. Дело в том, что в той же части города, как правило, находятся магазины, аптеки, отделения банков и почты, рынок, завод или промзона; остановка всех этих объектов на полдня и более нежелательна. Если же дачный посёлок является частью сельского поселения или значительно удалён от городов и сёл, то отключения света носят значительно более частый характер. Покупая участок, расспросите соседей о возможных проблемах с электричеством и газом.

Вторая проблема – недостаточная газификация дачного посёлка. Газораспределительная точка может находиться в полукилометре и более от выбранного вами участка, а никто из ближайших (возможно, ваших будущих) соседей не подключал газ, и труба по улице не идёт. Новое подключение к газу, по ценам 2020 года, стоит от 300 тысяч до миллиона рублей. Ждать послаблений от законодателей, позволяющих избавиться от непомерно высокой цены газификации будущего дома, можно лет 10 и более.

Водоснабжение – последний решающий фактор. Если на участок, купленный для постройки нового частного дома, заходит линия от уличного (поселкового) водопровода, то вода оплачивается по водосчётчику. Если участок расположен на холме (горке), а водопровода нет, то эта возвышенность вынудит нового владельца пробурить скважину не на 15-20, а на все 35-40 метров в глубину – водоносные пласты недр расположены на разной глубине. Для выкачки воды также понадобится в несколько раз более мощный насос, поднимающий воду на такую высоту и заглубляемый до 4 м от поверхности земли. Копать подвал для насосной станции (и иных целей) глубже 5 м запрещается – на основании соответствующего закона об охране недр. Если рядом протекает река или ручей, то уровень подземных вод может оказаться выше, чем вы ожидали. Это упростит потребление воды.

Перед выбором земельного участка следует проверить его юридическую чистоту.

1. Отсутствие данных о передаче для нужд общественного строительства. Участок не должен являться частью территории, отданной под строительство дорог, стоянок, аэропорта, заводов и фабрик, многоквартирных домов, стадионов и прочих объектов, представляющих общественные нужды.
2. Отсутствие данных об обременениях: на наличие кредитного залога, ареста и другого. Новый хозяин должен провести сделку со старым через нотариуса. Последний не даст добро на продажу, если присутствуют индивидуальные обременения, связанные с предыдущим хозяином.

Эти данные можно запросить на сайте МФЦ, Росреестра, либо потребовать лично у хозяина все правоустанавливающие документы перед покупкой участка. В ряде случаев новый владелец может оформить в собственность земли, граничащие с ним, но не принадлежащие дачному товариществу или другому собственнику, а также не отданные государством под какие-либо нужды – например, когда соседние участки заросли и превратились в нечто среднее между лесом и пустырём.